CNJ afasta exigência de certidões na compra e venda de imóveis

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou, em julgamento realizado na 10ª Sessão Virtual de 2025, que cartórios e tribunais em todo o país não podem exigir certidões negativas de débito — como a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou a CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa) — como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis.

A decisão foi tomada pelo Plenário do CNJ no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo nº. 0001611-12.2023.2.00.0000, relatado pelo conselheiro Marcello Terto, e ratifica entendimento já consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo próprio CNJ. 

Em linhas gerais, a decisão define que exigir certidões fiscais como a CND ou CPEN como condição para registro imobiliário é considerado uma forma indireta de cobrança de tributos, prática vedada pela jurisprudência, em posicionamento alinhado ao entendimento já sedimentado pelo STF de que essa exigência constitui verdadeiro “impedimento político”, restringindo direitos constitucionais e impondo cobrança indevida. 

Com isso, os cartórios podem solicitar certidões fiscais apenas para informar o comprador sobre a situação tributária do vendedor, mas nunca para impedir a realização do registro ou da averbação do ato.

Nesse sentido, a decisão reforça que qualquer norma estadual ou municipal que tente impor tal exigência é inválida, pois contraria o entendimento já firmado pelo STF e pelo CNJ. 

O posicionamento traz mais segurança jurídica às transações imobiliárias, garantindo o direito de propriedade do interessado na aquisição e evitando que compradores sejam prejudicados por eventuais dívidas fiscais dos vendedores. Ao mesmo tempo, garante transparência, já que os potenciais compradores podem consultar certidões e avaliar riscos, sem que isso seja um entrave à efetivação do registro. 

Com efeito, para o relator, “é importante para a segurança do negócio que o comprador conheça a situação fiscal de quem vende. Positiva ou negativa, essa informação deve estar disponível. O que não se pode é condicionar o registro à inexistência de débitos”.

Em outras palavras, as certidões continuam sendo recomendadas, mas como elemento de due diligence, e não como obstáculo jurídico à transação. 

A equipe BSA preparou um material especialmente dedicado a esse tema. 

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